別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　世木澤　満   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山９条１丁目１０８番４７ ｢永山９条１－３－７｣ ②地積 　(㎡) 701   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｗ1 住宅、事務所、倉庫 等が混在する工業地 域 北東15m市道 水道、ガス、下水 旭川 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 5.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、事務所、倉庫等が混在する工業地域である。工業用途の利用が多かったが、今後は住宅利用も増加すると 思われる。需要は安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市内の工業地域一円の範囲である。特に永山、新星町地区の工業地域との代替性が高い。需要者の 中心は市内の中小企業経営者及び住宅系利用の個人等である。需要は安定している。また、今後は住宅系での土地利用 も増加すると思われる。地価は横ばいで推移している。土地利用状況等により取引価格にばらつきがあるため、中心と なる価格帯は見いだしがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、地元企業の事務所、倉庫等が多く、賃貸市場が成立せず賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は試 算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の工業地域に存する取引事情が正常な事例を採用し、要因比較を適正に行 って求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。以上より、本件では、代表標準地との検討を踏 まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる地価への大きな影響は現れ ていない。建築工事費の高騰等の影響が見ら れるものの、工業地域の地価は概ね安定的に 推移している。 住宅、事務所、倉庫等が混在する工業地域で ある。需要は安定しており、地価は横ばいで 推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％