別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 88,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山北１条７丁目２７番１外 ②地積 　(㎡) 9,538   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ道道沿いの流通 業務地域 北西25m道道 水道、ガス、下水 旭川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 旭川駅北東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道道沿線の流通業務地域であり、特段の変化はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。また比較 的安定した市内工業用地需要もあること等から、地価水準は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のほか、隣接する東神楽・鷹栖町の工業団地も含む広域的な圏域となる。需要者の中心は上川管内お よび道内外の企業等で自用目的の取引が中心である。道道沿線の流通業務地域であり、道央自動車道旭川北ＩＣへのア クセスにも比較的優れていること等から、需給関係は概ね安定的に推移している。なお、市場での取引価格は、需要者 のニーズ等により様々で、個別性が強いことから需要の中心となる土地価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の実情等から収益価格を試算することはできなかった。自用の工場、倉庫等を主体とする当工業地域内にあって、 取引の大半は自己利用を目的としたもので占められている。よって自用目的が中心である不動産市場の特性等から、本 件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 9,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響か ら引き続き厳しい状態にあるが、低金利等を 背景に宅地需要は安定的に推移している。 特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％