鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６４１２０４ -115002	旭川市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	１２２１６４１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	不整形	南西18.1m市道、北西11m、南東6m、北東8m、四方路		２住居 (70,200)
c	１２２１６４１２０４ -595002	旭川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南西9.2m、南東6m、三方路		準工特別用途地区 (70,162)
d	１２２１６２１２０４ -115001	旭川市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、南西11m、角地		２中専 (70,200)
e	１２２１５７１２０４ -115009	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南西27m道道、北西5m、角地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,685	100 [ 88.4]	31,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	33,061	100 [ 99.0]	33,395		33,400
c	(　 ) 27,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	25,835	100 [ 91.8]	28,143		28,100
d	(　 ) 23,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	21,905	100 [ 71.4]	30,679		30,700
e	(　 ) 33,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	36,399	100 [ 110.0]	33,090		33,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

旭川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,511,140	1,893,291	6,617,849	5,982,720	635,129	（　0.9697） 615,885	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,620,472 円　　　　（　 24,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	276.00	Ｓ2	552.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	479 ㎡	25.5 m x 18.8 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所のフロア貸しとする。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	276.00	90.0	248.40	1,720	427,248	3.0	1,281,744
							0.0	0
2～ 2	事務所	276.00	90.0	248.40	1,310	325,404	3.0	976,212
							0.0	0
～

～

～

計		552.00	90.0	496.80		752,652		2,257,956
								0

⑨年額支払賃料	752,652 円　×　12ヶ月　＝　 9,031,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,031,824 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 541,909 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,489,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,257,956 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,511,140 円　　　　（　 17,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６４５２０４　　　　-595002	2,058 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６４５２０４　　　　-595001	1,285 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,700 円	77,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	451,591 円	9,031,824　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 927,000 円	77,900,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,893,291 円　（　　　　　　 3,953 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,982,720 円（　　　　　 12,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,511,140 円
②総費用	1,893,291 円
③純収益　①－②	6,617,849 円
④建物等に帰属する純収益	5,982,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	635,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	615,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,620,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
旭川 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-16

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　堀川　裕巳

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市末広２条４丁目１１１番１３７外｢末広２条４－１－３｣				②地積　(㎡)	479 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｗ2	店舗、事務所が建ち並ぶ道道沿いの路線商業地域	南西25m道道	水道、ガス、下水	旭川 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

旭川駅北東方

6.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旭川環状線沿いの路線商業地域である。地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。
尚、地域経済の低迷等を背景に、この種土地の需要は低調であり、地価水準は下落基調と推定される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心部を除く市内の幹線・準幹線道路沿線の商業地域一円の圏域である。需要者は物販店・飲食店等の店
舗経営を目的とする道内外の法人が中心になるものと思われる。地域経済の低迷等により、この種土地の需要は低調で
ある。尚、市場の中心価格帯は、取引の規模・画地条件等が一様ではなく、総額としては判然としないが、土地単価は
坪当たり１０～１１万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する準幹線道路沿線の取引事例を収集し、その中で信頼性に優る事例を中心に
検討したものである。一方、収益価格は同一需給圏内における賃貸事例を基に検討したものであるが、大型商業施設と
の競合等によりテナント需要は低調で、やや不安も残る。よって、地域的特性及び取引参加者の属性等を勘案して比準
価格を重視し、収益価格を参酌の上、更に代表標準地との検討も踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[107.8]

[100.0]
100

30,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ終息の出口が見えないことから、
企業の経済行動は慎重であり、商業系・業務
系の土地取引は動きが鈍くなっている。

旭川環状線沿線の路線商業地域であるが、地
域経済の低迷等により、企業の立地意欲に慎
重さがうかがわれ、需要は低調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１６４１２０４ -115002	旭川市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	１２２１６４１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	不整形	南西18.1m市道、北西11m、南東6m、北東8m、四方路		２住居 (70,200)
c	１２２１６２１２０４ -591001	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東18.2m市道、南西4m、二方路		２住居 (60,200)
d	１２２１６２１２０４ -591007	旭川市		建付地	（　）	長方形	北東18.2m市道、北西7.3m、南西4m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,685	100 [ 86.6]	31,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	33,061	100 [ 80.0]	41,326		41,300
c	(　 ) 24,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	23,228	100 [ 82.5]	28,155		28,200
d	(　 ) 27,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	25,933	100 [ 82.5]	31,434		31,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

旭川 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,707,766	2,058,724	6,649,042	5,982,720	666,322	（　0.9697） 646,132	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,191,170 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	276.00	Ｓ2	552.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	479 ㎡	25.5 m x 18.8 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアの用途を１階は店舗、２階は事務所と想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段・廊下部分等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	276.00	90.0	248.40	1,750	434,700	3.0	1,304,100
							0.0	0
2～ 2	事務所	276.00	90.0	248.40	1,350	335,340	3.0	1,006,020
							0.0	0
～

～

～

計		552.00	90.0	496.80		770,040		2,310,120
								0

⑨年額支払賃料	770,040 円　×　12ヶ月　＝　 9,240,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,240,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 554,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,686,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,310,120 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,707,766 円　　　　（　 18,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６４５２０４　　　　-595001	1,285 ( 1,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,606	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６４５２０４　　　　-595002	2,058 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,884
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,024 円	9,240,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 927,000 円	77,900,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,058,724 円　（　　　　　　 4,298 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 552.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,982,720 円（　　　　　 12,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,707,766 円
②総費用	2,058,724 円
③純収益　①－②	6,649,042 円
④建物等に帰属する純収益	5,982,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	646,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,191,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）