鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５９１２０４ -515046	旭川市		底地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	１２２１５９１２０４ -515026	旭川市		建付地	（　）	長方形	南西27.2m道道、北西27.2m、角地		商業 (100,600)
c	１２２１５９１２０４ -515027	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南西27.2m道道、中間画地		商業 (90,600)
d	１２２１５９１２０４ -515008	旭川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、南東20m、南西16m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
e	１２２１５９１２０４ -515009	旭川市		更地	（　）	長方形	北東20m市道、南東20m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 42,541) 70,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,902	100 [ 90.2]	78,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,600
b	(　 ) 88,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	84,443	100 [ 112.0]	75,396		75,400
c	(　 ) 57,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,811	100 [ 80.0]	72,264		72,300
d	(　 ) 51,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	48,239	100 [ 65.2]	73,986		74,000
e	(　 ) 45,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,802	100 [ 60.5]	72,400		72,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

旭川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,625,880	3,395,477	11,230,403	9,868,500	1,361,903	（　0.9353） 1,273,788	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	24,033,736 円　　　　（　 65,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.98	ＲＣ4	938.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	370 ㎡	14.5 m x 25.4 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階が事務所を想定。

⑦有効率　 75.7 ％
の理由

共用部分等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.44	75.5	177.64	2,100	373,044	3.0	1,119,132
							0.0	0
2～ 2	事務所	235.44	75.5	177.64	1,700	301,988	3.0	905,964
							0.0	0
3～ 3	事務所	235.44	75.5	177.64	1,500	266,460	3.0	799,380
							0.0	0
4～ 4	事務所	232.45	76.4	177.64	1,500	266,460	3.0	799,380
							0.0	0
～

計		938.77	75.7	710.56		1,207,952		3,623,856
								0

⑨年額支払賃料	1,207,952 円　×　12ヶ月　＝　 14,495,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 710.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,495,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 767,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,591,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,623,856 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,625,880 円　　　　（　 39,529 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５９５２０４　　　　-595004	2,296 ( 2,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５９５２０４　　　　-595022	1,970 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,970
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	135,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	614,377 円	15,359,424　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	135,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,395,477 円　（　　　　　　 9,177 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 938.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,868,500 円（　　　　　 26,672 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,625,880 円
②総費用	3,395,477 円
③純収益　①－②	11,230,403 円
④建物等に帰属する純収益	9,868,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,361,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,273,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,033,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
旭川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-3

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市４条通１１丁目１７２５番２５				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	医院兼住宅ＲＣ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南西27m国道	水道、ガス、下水	旭川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

ＪＲ旭川駅　北東方

1.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

業務集積地の緑橋通からやや離れた立地にあり、現在の商業環境で当面推移と予測。新型コロナウィルス感染症
の影響が及ぼすオフィス、店舗の収益環境悪化を背景にした取引停滞により、地価はやや軟調に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は駅周辺の中心商業地域が相当する。オフィス需要の駅前シフトにより業務性はやや薄れたが、主要幹線沿
いに位置する近隣地域周辺では、近年、コンビニ、量販店の進出がみられ、地域の色彩は変わりつつある。近年の不動
産市場への資金流入の動きにより中心商業地域の需給、地価水準は堅調であったが、新型コロナウィルス感染症の影響
より、取引は停滞している。取引の中心価格帯は坪当たり２０～２５万円前後となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中心商業地域の４事例を採用の上、最新の正常取引の事例を重視し、試算されており、市場性を反映した実
証的な価格が得られたものと考える。収益価格は、近時のテナント需要の停滞を考慮すると、安定的な収益の確保が可
能かどうかは不透明であり、相対的信頼性に劣るものと考える。以上の検討より、本件では、比準価格を重視し、収益
価格を参酌、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[ 88.8]

[100.0]
100

75,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政府の各施策もあり、地価急落に直結する破
綻物件の急増等は把握されないが、収益環境
の改善が見通せない中で、事業物件に対する
需要は低調。

特に変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５７１２０４ -195001	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m道道、南西10.9m、二方路		商業 (100,600)
b	１２２１５９１２０４ -515014	旭川市		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	１２２１５９１２０４ -515001	旭川市		更地	（　）	不整形	南西20m市道、南東20m、北東10.9m、三方路		商業 (100,600)
d	１２２１５７１２０４ -195002	旭川市		更地	（　）	不整形	北東31m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,753	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	97,900	100 [ 129.7]	75,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,500
b	(　 ) 80,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	89,814	100 [ 120.2]	74,720		74,700
c	(　 ) 127,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 132.1]	96,541	100 [ 119.4]	80,855		80,900
d	(　 ) 72,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	75,207	100 [ 99.8]	75,358		75,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +32.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

旭川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,551,497	3,586,566	11,964,931	10,599,500	1,365,431	（　0.9353） 1,277,088	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	24,096,000 円　　　　（　 65,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	236.98	ＲＣ4	938.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	370 ㎡	14.5 m x 25.4 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階が事務所を想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.44	75.5	177.64	2,240	397,914	3.0	1,193,742
							0.0	0
2～ 2	事務所	235.44	80.0	188.35	1,710	322,079	3.0	966,237
							0.0	0
3～ 3	事務所	235.44	80.0	188.35	1,520	286,292	3.0	858,876
							0.0	0
4～ 4	事務所	232.45	80.0	185.96	1,520	282,659	3.0	847,977
							0.0	0
～

計		938.77	78.9	740.30		1,288,944		3,866,832
								0

⑨年額支払賃料	1,288,944 円　×　12ヶ月　＝　 15,467,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,467,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 816,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,514,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,866,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,551,497 円　　　　（　 42,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５７５２０４　　　　-595010	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,246 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５７５２０４　　　　-595011	1,671 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [118.0]	100 [ 80.0]	2,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	145,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	816,566 円	16,331,328　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 247,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,725,500 円	145,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	217,500 円	145,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,586,566 円　（　　　　　　 9,693 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 938.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,599,500 円（　　　　　 28,647 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,551,497 円
②総費用	3,586,566 円
③純収益　①－②	11,964,931 円
④建物等に帰属する純収益	10,599,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,365,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,277,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,096,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,100 円／㎡）