鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５８１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	長方形	南27.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２２１５９１２０４ -115006	旭川市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	１２２１５９１２０４ -115013	旭川市		更地	（　）	長方形	北東27m道道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２１５８１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m道道、南11m、角地		準住居 (70,200)
e	１２２１５８１２０４ -595002	旭川市		建付地	（　）	長方形	西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	37,329	100 [ 100.0]	37,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,300
b	(　 ) 37,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,347	100 [ 100.0]	37,347		37,300
c	(　 ) 46,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,685	100 [ 97.0]	48,129		48,100
d	(　 ) 40,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	38,636	100 [ 97.0]	39,831		39,800
e	(　 ) 36,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	38,723	100 [ 103.0]	37,595		37,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

旭川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,295,251	1,540,180	4,755,071	4,125,600	629,471	（　0.9697） 610,398	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,516,943 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	395 ㎡	15.4 m x 25.6 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	1,850	296,000	3.0	888,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	88.0	176.00	1,550	272,800	3.0	818,400
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	84.0	336.00		568,800		1,706,400
								0

⑨年額支払賃料	568,800 円　×　12ヶ月　＝　 6,825,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,825,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 546,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,279,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,706,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,699 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,295,251 円　　　　（　 15,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５８５２０４　　　　-595101	2,193 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５８５２０４　　　　-595102	1,463 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,463
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,000 円	54,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,280 円	6,825,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	54,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	54,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,000 円	54,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,540,180 円　（　　　　　　 3,899 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,000,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,125,600 円（　　　　　 10,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,295,251 円
②総費用	1,540,180 円
③純収益　①－②	4,755,071 円
④建物等に帰属する純収益	4,125,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	629,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	610,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,516,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
旭川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-2

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　高橋　浩子

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市豊岡４条２丁目４０番１｢豊岡４条２－１－９｣				②地積　(㎡)	395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2F1B	小売店舗等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域	北27m市道	水道、ガス、下水	旭川 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

旭川駅東方

3.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。幹線道路沿いに位置して
いることもあり、需要は安定的で地価水準はで横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊岡・東光地区を中心とした市内の幹線・準幹線道路沿いの環境等の類似した商業地域である。需要者
の中心は、地元の自用・賃貸を目的とする法人・個人事業者である。大型店舗との競合においてはやや厳しい状況にあ
るが、国道への接続も良く需要は安定傾向である。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅がある
ことから見いだせない状況にある。なお現時点では、当該地域において新型コロナウィルスの影響は軽微と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性の高い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性
を示す価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、
収益価格を参考とし、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭川 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[104.7]

[100.0]
100

37,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルスの影響により厳し
い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら
れ、地価への影響は地域性等により異なる状
態にある。

幹線道路沿いの商業地域であり地域内に特段
の変動要因はなく、需要は概ね安定傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５８１２０４ -595001	旭川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m道道、南11m、角地		準住居 (70,200)
b	１２２１５８１２０４ -595002	旭川市		建付地	（　）	長方形	西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２２１５８１２０４ -595005	旭川市		建付地	（　）	長方形	南27.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２２１１３１２０４ -595003	旭川市		建付地	（　）	台形	西25m道道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	38,636	100 [ 94.1]	41,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,100
b	(　 ) 36,787	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	38,723	100 [ 100.9]	38,378		38,400
c	(　 ) 33,596	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	37,329	100 [ 100.0]	37,329		37,300
d	(　 ) 33,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	36,856	100 [ 99.0]	37,228		37,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,800 円／㎡]

旭川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,190,042	1,363,574	4,826,468	4,205,120	621,348	（　0.9697） 602,521	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,368,321 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	395 ㎡	15.4 m x 25.6 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	1,830	292,800	3.0	878,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	88.0	176.00	1,480	260,480	3.0	781,440
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	84.0	336.00		553,280		1,659,840
								0

⑨年額支払賃料	553,280 円　×　12ヶ月　＝　 6,639,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 336.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,639,360 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 464,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,174,605 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,659,840 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,190,042 円　　　　（　 15,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５８５２０４　　　　-595104	2,123 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,930	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１１３５２０４　　　　-595001	1,648 ( 1,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,735
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,600 円	54,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	265,574 円	6,639,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 647,300 円	54,400,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,400 円	54,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,363,574 円　（　　　　　　 3,452 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0773	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0731 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,205,120 円（　　　　　 10,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,190,042 円
②総費用	1,363,574 円
③純収益　①－②	4,826,468 円
④建物等に帰属する純収益	4,205,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	621,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,368,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）