別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -62 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　蒲生　恵介   TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 2,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山町７丁目１２２番４ ②地積 　(㎡) 581   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所等 が見られる住宅地域 北東10m市道 水道 旭川 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が点在する地域であり、当面現環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は低位にあるもの の、需要は人口減・高齢化等により低調であるため、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市及び近隣市町の農家住宅を主とする住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は、市内及び近隣 市町に居住する個人である。農業経営の不振、農業者の高齢化及び後継者難等から、この種土地の需要は相対的に低く 、総じて取引件数は少ないため、入手可能な取引情報は限定的である。このため市場における需要の中心となる土地価 格帯の把握は困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の実情等から収益価格を試算することはできなかった。近隣地域は農家住宅が散見される市街化調整区域であり、 実際の取引においては既存住宅等の購入が取得目的の大半と考えられる。よって自用目的が中心である不動産市場の特 性等から、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響か ら引き続き厳しい状態にあるが、低金利等を 背景に宅地需要は安定的に推移している。 市街化調整区域内の土地取引は少なく、需要 は相対的に低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％