別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -55 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市旭神町１９番４７ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する道道背 後の地域 北東8m市道 水道 旭川 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。道道の背後に位置している こともあり、需要は少ないものの比較的安定しており地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域及び市近郊で環境等の類似した地域一円である。需要者の中心は、市内及び市近 郊地域の自己使用目的の個人である。市街化調整区域内の取引は少ないものの、道道背後に位置することから、需要は 弱いながらも概ね安定傾向である。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等により幅があることから見いだせない状況 にある。なお現時点では、当該地域において新型コロナウィルスの影響は顕在化していないと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は市街化調整区域内のため、収益物件を想定することが現実的ではなく、賃貸市場が形成さ れていないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格は市街化調整区域内の信頼性の高い事例を採用し、適正 に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの 検討及び市場の推移動向等も再吟味し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスの影響により厳し い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら れ、地価への影響は地域性等により異なる状 態にある。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域内 に特段の変動要因はなく需要は少ないものの 安定傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％