別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 旭川 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -51 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　堀川　裕巳   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市末広１条１４丁目８４番２０９ ｢末広１条１４－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の既成住宅地域 南東12m市道 水道、ガス、下水 旭川 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 7.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 末広地区の北端部の郊外住宅地域であり、地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移するものと予測 する。尚、立地条件等から宅地需要は低調であり、地価水準は下落傾向と推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末広地区の住宅地域を中心に、都心からの距離が概ね同等な市内郊外部における住宅地域一円の圏域であ る。需要者の中心は市内在住の個人である。近隣地域は旭川新道により末広地区の市街地と分断されているため、利便 性等に見劣りし、宅地需要は低調である。尚、市場の中心価格帯は、土地は３００～５００万円程度、新築戸建物件で ２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は末広エリア内のうち、同一生活圏に属する住宅地の取引事例を収集して、その中からより信頼性に優るもの を中心に検討したものである。一方、収益価格は、当該地域が戸建住宅地としての快適性を重視し、収益性に馴染まな い側面があることから試算を行わなかった。よって、地域的特性及び取引当事者の属性等を考慮して比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 83.8] [104.5] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が長引く影響で、 景気の下振れリスクに対する警戒感が根強く 、宅地需要に慎重さがうかがえる。 末広地区の北端部に位置する郊外の住宅地域 であり、利便性等に見劣りするため人気が低 く、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％