別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 旭川 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -43 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東鷹栖１条４丁目６３８番２４２ ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる郊外の住 宅地域 南西8m市道 水道、下水 旭川 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 9.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旭川市郊外の東鷹栖地区に位置する戸建住宅地域である。市内において新築戸建住宅の需要が高まっているが、 外延部のため需要は弱い傾向にあり、地域内に特段の変動要因もないため地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市郊外の住宅地域一円で、特に東鷹栖地区との代替性が高い。主たる需要者は居住目的の市内在住一 次取得者と考えられる。コロナ禍で在宅時間の長期化に伴い新築戸建住宅需要は高まっているが、郊外立地で利便性が 劣るためやや供給過剰であり、売却期間が長期化する可能性がある。また中心価格帯は、更地で３００～５００万円程 度、新築戸建物件で２，０００万円程度と想定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の東鷹栖地区に所在する戸建住宅地４事例と比較して求められており、市場性を反映し説得力 が高い。一方、一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。し たがって、本件においては代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 99.8] [104.5] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの終息は見通せず、企業の設備投 資は減少し景気回復時期は不透明。一方在宅 時間の長期化等により新築住宅の着工戸数は 増加傾向である。 市内の北端である東鷹栖地区に位置する既成 住宅地域である。郊外立地のため宅地需要は 低調であり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％