別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 旭川 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -42 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山９条１２丁目９０番１４ ｢永山９条１２－１－１９｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西11m市道 水道、ガス、下水 旭川 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　１１ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 永山地区に位置する住宅地域で、居住環境及び利便性は良好である。旭川市内においては新築戸建住宅の需要が 高まっており、特に利便性が高い永山地区は人気があるため、今後も需要は堅調であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円で、その中でも特に永山地区との代替性が高い。主たる需要者は居住目的の市内 在住一次取得者と考えられる。永山地区は居住環境・利便性ともに概ね良好であり、またコロナ禍で在宅時間の長期化 に伴い、新築戸建住宅需要は高まっている。地域の宅地需要は底堅く需給関係は比較的安定していると考えられ、中心 価格帯は、８０坪程度の土地で４５０～５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は永山地区の規範性の高い４事例と比較して試算されており、市場性を反映し説得力が高い。一方、地域内の 賃貸需要は未成熟であり、一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わな かった。したがって本件においては、代表標準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.5] 100 [108.0] [104.5] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で個人消費 の低迷、企業の設備投資は減少。景気回復時 期が不透明であり不動産取引にやや慎重な動 きとなっている。 永山地区の戸建住宅地域であり、居住環境は 良好。利便施設の接近性に優れているため宅 地需要は底堅く、地価水準も概ね安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％