別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 旭川 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -41 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 2,170,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山５条２３丁目１２０番３５ ｢永山５条２３－５－１７｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる郊外の住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 11.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 永山地区の北東端に位置する戸建住宅地域である。新築住宅の需要は堅調であり、地域の不動産取引は安定的。 地域内に特段の変動要因もなく、当面は現状維持で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円である。主たる需要者は居住目的の市内在住一次取得者と考えられる。居住環境 は概ね良好であり、またコロナ禍で在宅時間の長期化に伴い、新築戸建住宅需要は高まっている。地域の宅地需要は底 堅く需給関係は比較的安定していると考えられ、中心価格帯としては６０坪程度の土地で２５０万円程度、新築戸建住 宅は２，０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は永山地区の４事例と比較して求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、地域内の賃貸需要は未 成熟であり、一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。した がって、本件においては比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの終息は見通せず、企業の設備投 資は減少し景気回復時期は不透明。一方在宅 時間の長期化等により新築住宅の着工戸数は 増加傾向である。 永山地区の居住環境が良好な住宅地域である 。地域内の宅地需要は底堅く、地価水準は概 ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％