別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 旭川 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -38 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　堀川　裕巳   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市末広５条７丁目２９２番２２２ ｢末広５条７－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 旭川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 末広地区の西端部に位置する郊外の住宅地域である。地域内には特に変動要因は認められず、現状の住環境を維 持するものと予測する。尚、宅地需要は弱含みで、地価水準は下落傾向と推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は末広地区の住宅地域を中心に、都心からの距離が概ね同等な市内住宅地域一円の圏域である。需要者の中 心は市内在住の個人である。近隣地域は末広地区の西端部に位置し、都心部や生活利便施設への接近性にやや見劣りす るため、宅地需要は弱含みである。尚、市場の中心価格帯は、土地は４００～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０ ００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は末広エリア内の同一生活圏に属する取引事例を収集し、更により信頼性に優る事例を中心に検討したもので ある。一方、収益価格は、地域内に若干のアパートも見られるが、大半は自用の戸建住宅であり、かつ、第１種低層住 居専用地域で収益性に馴染まない側面もあることから試算を行わなかった。よって、地域的特性及び取引当事者の属性 等を考慮して比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.5] 100 [110.3] [104.5] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が長引く影響で、 景気の下振れリスクに対する警戒感が根強く 、宅地需要に慎重さがうかがえる。 末広地区の西端部に位置する郊外の住宅地域 で、都心接近性や生活利便性にやや見劣りす るため、宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％