別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 旭川 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -35 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 6,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神楽岡８条２丁目３番１２０９ ｢神楽岡８条２－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2.5 住宅 Ｂ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西7m市道 水道、ガス、下水 旭川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　南西方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住環境を維持していくものと予測する。過年度の需要増より宅地不足感が強まり、神 楽岡地区の傾斜が緩い地域の需給は堅調さを維持し、地価水準はやや強含みで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭川市郊外の価格帯中位に属する住宅地域と思料され、南東郊外の神楽岡、緑が丘地区、神楽外延地区 との間において代替性が強い。需要者は居宅取得目的の圏内居住者であり、収益物件取得目的の需要者は少ない。丘陵 部に形成される神楽岡地区のうち、神楽岡線近くの平坦地ないし緩傾斜地に対する需給は堅調であり、地価は安定的に 推移している。中心となる価格帯は、更地で６００～７００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に自用の戸建住宅により形成される地域であり、容積率、地勢等の画地条件より、賃貸物件の想定は現実 性に乏しく、収益還元法は適用できなかった。比準価格は地域要因が類似し、代替性の強い神楽岡線付近の正常取引を 選択して、試算されており、地域の市場性を反映した価格が得られたものと考える。本件では、代表標準地との検討、 所得環境等の一般的要因の変動状況を踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [ 89.2] [104.5] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 前年比増にある住宅着工件数の伸びをみると 、コロナ禍が需要層の所得環境に及ぼす影響 は軽微と思われ、主に低金利背景に住宅需要 は安定的に推移。 地域要因に特段の変容は把握されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％