別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -27 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市豊岡２条８丁目９番８３ ｢豊岡２条８－７－１７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 旭川 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅東方 5.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 豊岡地区では東部に位置する住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。比較的に人気の高 い地域であり、需要は堅調で地価水準はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡・東光地域を中心とした旭川市内の環境等の類似した住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住 の自己使用目的の個人である。人気の高い地域でもあり需要は堅調である。土地は総額で５５０万円前後、新築の戸建 物件は２，５００万円前後が取引の中心と把握される。なお現時点では、当該地域において新型コロナウィルスの影響 は顕在化していないと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、賃貸需要が乏しく賃貸市場が形成されていないことから収益還元法 は適用できなかった。比準価格は豊岡地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもの で、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再吟味し、 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　旭川 -7                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスの影響により厳し い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら れ、地価への影響は地域性等により異なる状 態にある。 地域内に特段の変動要因はないが、比較的に 人気の高い住宅地域であり需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％ +4.0 ％