別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 旭川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -20 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居１条１８丁目２２番５５外 ｢神居１条１８－１－２７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 旭川 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 旭川駅南西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神居地区の閑静な戸建住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考察 する。需要はやや弱含みで、地価は若干の下落横傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神居地区を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する市内在住者が中心と見込ま れる。閑静な住宅地域で需要は比較的堅調で、地価は安定的に推移している。市場では更地と中古住宅付物件が混在し ているが、需要の中心価格帯は、土地は標準的な画地規模で概ね３５０～４００万円、新築物件は総額２，５００万円 前後である。中古住宅付物件の総額は、地上建物の状態に大きく影響を受けている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は神居地区から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は地域的特性や画地条件等から賃貸用 建物の新築想定が非現実的であり適用を断念した。地域は閑静な一般住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取 引が中心となっている。従って試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額と の関連、前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の拡大が続く中、旭 川市内の住宅地への影響は価格時点現在、軽 微に推移している。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％