別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 旭川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -14 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子   TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市緑が丘南３条２丁目２２番７３ ｢緑が丘南３条２－７－１３｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 旭川 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅南方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 道道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。 居住環境も良いことから需要は堅調で地価水準はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑が丘・神楽岡を中心とした旭川市内の環境等の類似した住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住 の自己使用目的の個人である。市郊外ではあるが幹線道路に近く、緑が丘地区内では地価がやや低廉なこともあり需要 は堅調である。土地は総額で５００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心と把握される。なお 現時点では、当該地域において新型コロナウィルスの影響は顕在化していないと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、賃貸需要が乏しく賃貸市場が形成されていないことから収益還元法 は適用できなかった。比準価格は緑が丘南地区の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めた もので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討及び市場の推移動 向等も再吟味し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.5] 100 [ 92.1] [104.5] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルスの影響により厳し い状況にあるが一部に持ち直しの動きもみら れ、地価への影響は地域性等により異なる状 態にある。 道道背後の住宅地域であり、地域内に特段の 変動要因はないが、住環境の良いこともあり 需要は堅調傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％