別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 9-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 87,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市築港５０番７３ ｢築港６－１３｣ ②地積 　(㎡) 4,271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区、商港区 (70,200) 1.5:1 事務所、車庫兼倉庫 Ｓ2 配送センター、営業 所等が建ち並ぶ臨海 工業団地 南西25m道路、背面道 水道、ガス、下水 小樽築港 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 小樽築港駅北西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) 臨港地区、商港区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業（運輸・流通業含む）地域一円である。近隣地域は、小樽港の 各埠頭の中でも最も大型船の接岸が多い勝納埠頭の一角に位置する臨海型の流通業務用地で、需要は道内外で運輸・倉 庫業等を営む法人による、配送センターや倉庫等のための自用目的の取引が主であるが、コロナ禍以降は巣ごもり需要 による物流増加に伴う業務用地需要の増大がみられる。なお、物件により状況は様々で中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、前記のとおり小樽港の勝納埠頭の一角に存する、自用の配送センターや倉庫等が多い流通業務地域で あり、特殊な事情がある場合を除き賃貸物件は少なく、工場の賃貸市場は成熟していない。取引はほぼ自用目的に限ら れ、収益物件に対する需要はほとんどないので、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 74.3] [103.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内企業の設備投資意欲はコロナ禍後を見据 えて持ち直しており、巣ごもり需要下の物流 増大により流通業務用地に対する需要も増加 傾向にある。 ２０２０年工業統計調査による小樽市内の製 造業の事業所数、従業員数は前年を上回って おり（製造品出荷額は減少）、持ち直しの傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -25.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％