別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市銭函３丁目５０３番１０外 ②地積 　(㎡) 3,472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場兼事務所 中小規模の工場等が 多い工業団地 北30m国道 水道、下水 銭函 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 銭函工業団地 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 銭函駅東方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響は伺えず、札幌市内だけでなく周辺都市においても工業地の需要は高まってお り地価は上昇傾向にある。地域要因にも変動は見られず、当分は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は銭函工業地域及び小樽市内の工業地域並びに札幌市内の工業地域一円である。主たる需要者は大中規模の 工場、倉庫等の所有を目的とする法人等が中心となる。工業地の需要が、流通業務、食品加工業務用地として札幌市内 だけでなく周辺都市でも強まっているが、当該地域についてもその傾向が伺え、地価は上昇傾向にある。新型コロナウ イルス感染症の影響はほとんどない。中心価格帯は画地規模等により異なり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 銭函工業地域内の土地であり、建物は大中規模の工場、倉庫等が主で、取引は自用目的が中心となる。当該地域内にお いては、工場等の賃貸は少なく、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。本件においては、 工業地需要が高まっている中、高値取引も見受けられる売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍終息の兆しが未だ伺えない中、地価 は住宅地を中心に大きく上昇している。その 状況は札幌市中心部から郊外地、近隣都市ま で拡大している。 コロナ禍の影響で流通業務及び食品加工用の 工場等用地の需要が高まっており、札幌市内 の工業団地を中心に取引が増加し周辺都市に も拡大している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％