鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小樽 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１２８１２０３ -597004	小樽市		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m道道、南西8m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	１２２１２８１２０３ -115004	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２２１２８１２０３ -597003	小樽市		更地	（　）	不整形	北東25m国道、南東6m、南西4m、三方路		準工 (70,200)
d	１２２１７８１２０３ -111013	小樽市		貸家建付地	（　）	長方形	北西17m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２１２８１２０３ -115003	小樽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西11m市道、南東10.5m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.2]	28,489	100 [ 70.0]	40,699	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 43,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,951	100 [ 112.2]	42,737		42,700
c	(　 ) 21,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	29,140	100 [ 91.8]	31,743		31,700
d	(　 ) 41,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,026	100 [ 92.0]	44,593		44,600
e	(　 ) 51,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.8]	46,570	100 [ 92.2]	50,510		50,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,400 円／㎡]

小樽 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であることから、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,402,436	2,393,717	10,008,719	9,311,400	697,319	（　0.9322） 650,041	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,266,143 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	263.50	Ｓ3	790.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	87 ％	200 ％	200 ％	427 ㎡	18.1 m x 23.7 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定。１階店舗、２～３階共同住宅１ＬＤＫ４戸×２階＝８戸（平均専用面積約６０㎡）、駐車場６台

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	263.50	85.8	226.10	1,950	440,895	2.0	881,790
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	263.50	91.7	241.52	1,250	301,900	1.0	301,900
							0.0	0
～

～

～

計		790.50	89.7	709.14		1,044,695		1,485,590
								0

⑨年額支払賃料	1,044,695 円　×　12ヶ月　＝　 12,536,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 709.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,536,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 652,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,388,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,485,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,402,436 円　　　　（　 29,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６６５２０３　　　　-511005	1,083 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,251 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１６６５２０３　　　　-511004	1,023 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	652,017 円	13,040,340　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上を要しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,393,717 円　（　　　　　　 5,606 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 790.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,311,400 円（　　　　　 21,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,402,436 円
②総費用	2,393,717 円
③純収益　①－②	10,008,719 円
④建物等に帰属する純収益	9,311,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,266,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
小樽 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小樽 5-6

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　竹内　準

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小樽市新光２丁目２１番２４｢新光２－２１－１９｣				②地積　(㎡)	427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (87,200)
	1:1.5	店舗兼住宅ＬＳ2	店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西18m道道	水道、下水	朝里 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

朝里駅南西方

1.5km

法令

規制

近商
(87,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地からやや離れた高速ＩＣ近くの商業地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していく
と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小樽市街地の外延部の既成商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、新光地区の商業地
域である。需要者は、低層階を店舗、中層階を住宅とした収益物件の開発業者及び不動産投資家が中心である。新型コ
ロナの感染拡大により、商業地の取引は減少したものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地
の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得
力を有する。一方、収益価格は新型コロナの感染拡大等の影響により賃貸需要が強いとはいえないため、元本価格に見
合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格
を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小樽 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

41,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が続く中、政府による緊急
政策や金融緩和等が継続されており、不動産
市場にとってはプラスに作用している。

道道沿いの商業地の土地需要は依然堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

小樽 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７８１２０３ -111013	小樽市		貸家建付地	（　）	長方形	北西17m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２２１２８１２０３ -115003	小樽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西11m市道、南東10.5m、角地		近商 (100,200)
c	１２２１２８１２０３ -115004	小樽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２２１２８１２０３ -117001	小樽市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21.8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,026	100 [ 95.0]	43,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 51,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.8]	46,570	100 [ 98.8]	47,136		47,100
c	(　 ) 43,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,951	100 [ 120.0]	39,959		40,000
d	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	40,226	100 [ 98.9]	40,673		40,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

小樽 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,212,826	2,555,955	9,656,871	8,941,900	714,971	（　0.9322） 666,496	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,601,959 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小樽 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	263.50	Ｓ3	790.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	87 ％	200 ％	200 ％	427 ㎡	18.1 m x 23.7 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が共同住宅（１ＬＤＫ×８戸、平均専有面積約６０㎡）、平面駐車場６台を想定

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	263.50	85.8	226.10	1,870	422,807	3.0	1,268,421
							0.0	0
2～ 3	住宅	263.50	91.7	241.52	1,300	313,976	1.0	313,976
							0.0	0
～

～

～

計		790.50	89.7	709.14		1,050,759		1,896,373
								0

⑨年額支払賃料	1,050,759 円　×　12ヶ月　＝　 12,609,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 709.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,609,108 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 917,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,195,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,896,373 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,212,826 円　　　　（　 28,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１２８５２０３　　　　-597001	2,214 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１７８５２０３　　　　-111004	1,663 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,700
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小樽 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	121,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	655,655 円	13,113,108　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,555,955 円　（　　　　　　 5,986 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 790.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0702 × 30 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,941,900 円（　　　　　 20,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,212,826 円
②総費用	2,555,955 円
③純収益　①－②	9,656,871 円
④建物等に帰属する純収益	8,941,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	714,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	666,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,601,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）