別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -32 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 1,010,000 円  １㎡当たりの価格 1,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市春香町５９番２ ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 南6.5m未舗装市道 水道 銭函 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市東部の市街化調整区域内に 所在する住宅地域 街 路 ６．５ｍ未舗装市道 交通 施設 銭函駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響は伺えず、札幌市の地価上昇が周辺都市にも徐々に広がっているが、調整区域 内の土地はその傾向は伺えない。地域要因にも大きな変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内の市街化調整区域内に位置する地域一円。主たる需要者は資材置場等による使用目的の法人、家 庭菜園等による使用目的の個人の他、建築が可能であれば戸建住宅の所有を目的とする個人等が中心。隣接する札幌市 内の住宅地需要が強まっている中、小樽市内でも隣接する地域においては徐々に需要は強まっているが、調整区域内の 土地は弱含みである。中心的価格帯は使用目的、規模により様々であり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小樽市内に位置する市街化調整区域内の地域で、建築制限等により使用は制約されており、賃貸市場は形成されておら ず、取引は自用目的がほとんどである。アパート等の収益物件としての建物はなく、数件ある戸建住宅についても賃貸 需要はほとんどないものと判断し、収益還元法は適用しなかった。本件においては、自用目的での取引の実態を反映し た比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍終息の兆しが未だ伺えない中、地価 は住宅地を中心に大きく上昇している。その 状況は札幌市中心部から郊外地、近隣都市ま で拡大している。 札幌市周辺都市でも住宅地需要を中心に不動 産需要は強まっているが、調整区域内の土地 は需要の回復は見受けられない。地価は安値 で安定的。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％