別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 2,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市真栄１丁目１４２番９ ｢真栄１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 南小樽 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 勝納川右岸の平坦地に存し南 側に丘陵地を背負う既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南小樽～朝里駅方面の通称南小樽及び東小樽地区一円の住宅地域で、小樽在住の個人による自用目的 の一次取得が需要の中心である。当該近隣地域は平坦で、かつ大型小売店舗に近い等利便性も比較的良好なため、アパ ート等も見られる地域ではあるが、近年は借家需給の悪化により収益物件用地需要は減少傾向にある。既成住宅地域の ため中心価格帯は把握しがたいが、中古戸建住宅の売れ筋は総額１０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、自用の戸建住宅が多いものの一部アパート等も介在する住宅用途の多様性を有する地域である 。但し近年は生産年齢人口の減少等により借家需要には陰りが見られ、供給過剰感もあってアパート建築は停滞傾向に ある。また対象標準地は画地規模が小さく、収益物件用地としての利用には困難が伴うので、収益価格は試算を要しな いと判断した。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [120.3] [104.5] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅 地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は 小さい。 南側に丘陵地があって日照等が劣るものの、 市内で稀少な平坦地で利便性も概ね良好なた め、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％