別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　篤志   TEL.

鑑定評価額 2,590,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市豊川町５４番３外 ｢豊川町１７－４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅等もある住 宅地域 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 小樽 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 基準方位北　　　１ ４．５ｍ市道 交通 施設 小樽駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商住用途が混在する手宮仲通沿いの住宅地域であるが、将来的には住宅用途に純化すると予測する。当該地域は 小樽市中心部に近接する平坦地で、地価は横ばい傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小樽市北西部の住宅地域一円である。需要者の中心は、小樽市在住あるいは地縁的関係を有する自己居 住または業務使用を目的とした個人等であると考えられる。札幌市中心部に近接する広幅員の道路沿いであるなど需要 は安定的である。需要の中心となる価格帯は規模１５０㎡程度の土地で２００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性の強く街路条件及び交通接近条件の類似する取引事例を採用のうえ求められたもので、現実の不動 産市場を反映している。当該地域には賃貸アパートも見受けられるが、新規の供給は皆無で賃貸市場が形成されておら ず、収益還元法は適用できなかった。現実の不動産市場は、自己使用目的の需要が主体となって価格形成が行われてい ることから、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 71.0] [104.5] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の不動産市場への影響は限定的であ る。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向であ り、高齢化は進行している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％