別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市奥沢１丁目１２３番４５ ｢奥沢１－８－８｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅と社宅等が 見られる傾斜地の住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 南小樽 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台傾斜地に存する既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 南小樽駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ南小樽～朝里駅を中心とする通称南小樽～東小樽地区の住宅地域一円で、小樽在住の個人による自用 目的の一次取得が需要の中心であるが、一部利便性の良いエリアについては収益物件需要もある。当該近隣地域は傾斜 地に存するものの、周辺には文教、医療施設等が多く立地し比較的利便性が良いため、相対的に需要は堅調に推移して いる。既成住宅地域のため中心価格帯は把握しがたいが、中古戸建住宅の売れ筋は総額１０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、自用の住宅のほかに社宅やアパート等も比較的多く介在しており、用途の多様性を有する住宅 地域であるが、近年の人口減、特に生産年齢層の流出により借家需要には陰りが見られるとともに、供給過剰感により アパート建築は減少傾向で推移している。また対象標準地はやや画地規模が小さく、収益物件用地としての利用には困 難が伴うので、収益価格は試算不要と判断した。よって本件では比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅 地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は 小さい。 近年多発した震災や土砂災害等の影響により 傾斜地の住宅地域に対する需要は全般に減退 傾向にあるが、利便性は比較的良好なため需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％