別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小樽 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市桜３丁目４５６番６ ｢桜３－６－１７｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅、公営住宅 等が建ち並ぶ高台の 住宅地域 北西11m市道 水道、ガス、下水 小樽築港 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ市道 交通 施設 小樽築港南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響は伺えず、札幌市の地価上昇が周辺都市にも徐々に広がっているが、傾斜地で は未だその傾向は伺えない。地域要因にも大きな変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市東部、桜地区に位置する傾斜地の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人 または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。隣接する札幌市内の住宅地需要が強まっている中、小樽市 内でも隣接する地域においては徐々に需要は強まっているが、中心部を除く他の地域は上昇までは至っていない。新型 コロナウイルス感染症の影響はほとんどない。中心的価格帯は土地が規模１３０㎡程度で１９０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 桜地区の傾斜地の住宅地域で、周辺は公営団地、分譲マンション等も見られるが、傾斜地であり戸建住宅がほとんどで 、取引は自用目的が中心となる。また地域の標準的な土地の面積等から、想定した建物の投資に対して得られる収益が 低位となるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小樽 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [108.6] [101.5] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍終息の兆しが未だ伺えない中、地価 は住宅地を中心に大きく上昇している。その 状況は札幌市中心部から郊外地、近隣都市ま で拡大している。 札幌市内の住宅需要が高まる中、周辺都市で も住宅地需要を中心に不動産需要は強まって おり、郊外地及び傾斜地に対する需要も見直 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％