別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 函館 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 9-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市日乃出町１５番４外 ｢日乃出町２３－１２｣ ②地積 　(㎡) 729   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中小工場、倉庫等が 多い工業地域 西15.8m市道 水道、ガス、下水 函館 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５．８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ函館駅東方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 防災意識の高まりもあって事業所等の内陸部への移転も散見されている。一般的要因の影響もあるため地価は下 落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内に位置する工業地域の範囲であり、需要者は市内の事業者が中心で事業規模によっては道内外の事業 者も含まれる。道南圏の経済規模縮小や長引く新型コロナ感染症の影響から工業地全体の需要が低迷していることに加 えて、近隣地域及び周辺地域の関連産業等との位置関係や価格帯等のほか、他所では函館新外環状道路空港道路の開通 とそれに伴う道路整備が行われる等、近隣地域等の相対的な競争力は低下していて需給関係の改善は見通せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引時点のやや古い事例や画地規模等のやや異なる事例をも採用せざるを得なかったが、各事例の有する規範性を勘案 のうえ実証的で客観的な比準価格が試算されている。一方、近隣地域等においては賃貸市場が未成熟であり、また、自 用目的の取引が中心であるため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、工業地としての市場性を 適切に反映している比準価格を標準に、市内における工業地の需給動向を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響から、道南地方の製 造業における設備投資は、引き続き厳しい状 況にある。 津軽海峡に面した海岸沿いを横断する国道の 背後地域であり、地域要因の変動は特にない 。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％