別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 5-18 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市富岡町３丁目１９１番７ ｢富岡町３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1.2 店舗 Ｗ2 低層店舗にマンショ ンが混在する商業地 域 西25m道道、南側道 水道、ガス、下水 五稜郭 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 1.8km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 本町商業地域と美原商業地域の中間に位置する低層の飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因 に変動はないが一般的要因の影響を受けて、地価動向は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本町及び美原商業地域等の繁華性の高い商業地域から外延的に連担する幹線道路沿いの商業地域である。 需要者は市内、道内又は本州資本の法人等である。ここ１～２年は新型コロナの影響による人流の減少から商況不振が 見られるため地価動向は弱含みで推移している。利用目的により取引の画地規模は一定しないが、土地単価は５～６万 円／㎡程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ３階建の店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、新型コロナの影響による商況不振からテナン ト需要が弱く店舗、事務所共に空室が目立つ市内賃貸状況を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は 類似地域における複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [103.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で観光関連産業の不振によ る商業地需要減があるが、このところ一部回 復傾向で地価動向の下落幅は縮小傾向である 。 地域要因には変動はないが、一般的要因の影 響を受け標準地周辺の地価動向は弱含み傾向 で推移している。 角地であるが、画地規模及び街区の状況等は 標準的であり、一般的及び地域要因の影響を 受けて、地価は下落している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％