鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３９１２０２ -595008	函館市		建付地	（　）	長方形	北25m道道、東6m、角地		近商 (90,300)
b	１２２１３９１２０２ -595022	函館市		底地	（　）	ほぼ台形	北西25m道道、南25m、角地		近商 (90,300)
c	１２２１０７１２０２ -515005	函館市		建付地	（　）	不整形	南25m道道、西8m、北4m、三方路		近商 (100,300)
d	１２２１３９１２０２ -595023	函館市		建付地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,678	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	68,775	100 [ 125.0]	55,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 28,606) 57,212	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,935	100 [ 100.0]	52,935		52,900
c	(　 ) 56,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.9]	61,697	100 [ 115.0]	53,650		53,700
d	(　 ) 42,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	56,309	100 [ 100.0]	56,309		56,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

函館 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,067,023	1,683,900	5,383,123	4,651,520	731,603	（　0.9338） 683,171	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,890,019 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	18.0 m x 15.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

不動産市況等を検討し、１階は店舗、２・３階は専有面積約５５㎡の事務所を各階２区画とする。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	75.0	105.00	2,140	224,700	2.0	449,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	2.0	403,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.00	80.0	112.00	1,600	179,200	2.0	358,400
							0.0	0
～

～

計		420.00	78.3	329.00		605,500		1,211,000
								0

⑨年額支払賃料	605,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,266,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,266,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 450,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,055,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,211,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,067,023 円　　　　（　 25,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１０７５２０２　　　　-515013	1,934 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,144 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１０７５２０２　　　　-515011	2,090 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,200
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,200 円	63,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	375,300 円	7,506,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,600 円	63,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	63,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,683,900 円　（　　　　　　 5,971 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,200,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,651,520 円（　　　　　 16,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,067,023 円
②総費用	1,683,900 円
③純収益　①－②	5,383,123 円
④建物等に帰属する純収益	4,651,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	731,603 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	683,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,890,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
函館 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-11

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

15,200,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市千代台町２６番４２｢千代台町３２－３｣				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.2:1	学習塾Ｓ3	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西25m道道	水道、ガス、下水	千代台近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

電停千代台近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地域から続く電車通り沿いの低層店舗・事務所が多い商業地域である。零細事業者の比率が多く、地域
経済の先行き不透明感から新規備投資には慎重なスタンスを維持しているため、当面需給は軟調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商店街の外周にあたる旧市街の幹線道路沿い及び市電沿線の商業地域である。背後人口の減少ととも
に商業ゾーンの縮小がみられる地域である。需要者の中心は、小規模な店舗又は美容室等のサービス業を経営する地元
小規模事業者である。縮小傾向にある商業地域のため、新規不動産投資には慎重なスタンスを維持している。当地域は
多様な用途が混在し、画地規模も様々なため、取引の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、賃貸ではなく自用の路面店が好まれる傾向にあり自己目的の取引が
支配的である。類似地域における賃貸物件には空室が散見され、賃貸経営の収益性は不安定である。このため、収益価
格の規範性には限界があると判断する。一方、自用目的の取引を中心に試算した比準価格は信頼性が高いと判断した。
さらに近年の不動産市況を勘案した結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

公共投資は一巡感が見られるも、設備投資は
持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取
引は動意に乏しく、様子見の状況が続いてい
る。

後継者不足等による空き店舗が散見され、背
後人口の流出が生じている。このため、商況
は低迷し地価は弱含み傾向である。

特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３９１２０２ -119001	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、北5m、角地		工業 (60,200)
b	１２２１３９１２０２ -595028	函館市		更地	（　）	不整形	南24m市道、西17m、北5m、三方路		近商 (67,225)
c	１２２１５０１２０２ -595002	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、北西8m、二方路		近商 (90,300)
d	１２２１３９１２０２ -595023	函館市		建付地	（　）	長方形	北西25m道道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,450	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	38,069	100 [ 71.3]	53,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 27,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	43,347	100 [ 82.1]	52,798		52,800
c	(　 ) 49,658	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,613	100 [ 90.0]	52,903		52,900
d	(　 ) 42,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	56,309	100 [ 100.0]	56,309		56,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

函館 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,030,278	1,606,890	5,423,388	4,710,400	712,988	（　0.9338） 665,788	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	12,562,038 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	282 ㎡	18.0 m x 15.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

不動産市況等を検討し、１階は店舗、２・３階は専有面積約５６㎡の事務所を各階２区画とする。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	75.0	105.00	2,150	225,750	3.0	677,250
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	80.0	112.00	1,800	201,600	2.0	403,200
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.00	80.0	112.00	1,650	184,800	2.0	369,600
							0.0	0
～

～

計		420.00	78.3	329.00		612,150		1,450,050
								0

⑨年額支払賃料	612,150 円　×　12ヶ月　＝　 7,345,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 329.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,345,800 円　　×　　 7.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.5 ％　＝　　 568,935 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,016,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,050 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,030,278 円　　　　（　 24,930 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５０５２０２　　　　-595013	2,090 ( 2,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５０５２０２　　　　-595015	1,820 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,129
c	１２２１０７５２０２　　　　-515010	1,736 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,042

函館 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,000 円	64,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	379,290 円	7,585,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 652,800 円	64,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,606,890 円　（　　　　　　 5,698 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,710,400 円（　　　　　 16,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,030,278 円
②総費用	1,606,890 円
③純収益　①－②	5,423,388 円
④建物等に帰属する純収益	4,710,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	712,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,562,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）