鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１０７１２０２ -511013	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２２１５０１２０２ -591005	函館市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m市道、北東6m、南西4m、三方路		１住居 (70,200)
c	１２２１５０１２０２ -595018	函館市		更地	（　）	不整形	北東18m市道、南西8.3m、二方路		２中専背後一部１低専 (56,164)
d	１２２１０７１２０２ -515012	函館市		更地	（　）	長方形	南西25m道道、南東6m、北西6m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,576	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	54,293	100 [ 100.0]	54,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 53,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.1]	58,253	100 [ 99.0]	58,841		58,800
c	(　 ) 52,951	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	52,459	100 [ 107.1]	48,981		49,000
d	(　 ) 80,804	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	73,479	100 [ 134.9]	54,469		54,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

函館 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,909,336	1,335,207	4,574,129	3,967,440	606,689	（　0.9338） 566,526	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,689,170 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～３階は居宅でディンクス～ファミリー向けタイプ計４戸

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

建物規模、用途、階層等から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	82.0	106.60	1,835	195,611	3.0	586,833
							0.0	0
2～ 3	居宅	130.00	92.0	119.60	1,290	154,284	0.0	0
							1.0	154,284
～

～

～

計		390.00	88.7	345.80		504,179		586,833
								308,568

⑨年額支払賃料	504,179 円　×　12ヶ月　＝　 6,050,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 264,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

111,100 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,050,148 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 264,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 373,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,829,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	586,833 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,568 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,909,336 円　　　　（　 22,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５０５２０２　　　　-595010	2,118 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,925	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５３５２０２　　　　-595011	1,475 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,553
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,000 円	54,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	315,707 円	6,314,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,800 円	54,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,400 円	54,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,335,207 円　（　　　　　　 5,058 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,967,440 円（　　　　　 15,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,909,336 円
②総費用	1,335,207 円
③純収益　①－②	4,574,129 円
④建物等に帰属する純収益	3,967,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	606,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	566,526 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,146 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,689,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
函館 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-6

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市鍛治２丁目３１番４｢鍛治２－２２－５｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	スーパー、小売店舗等が混在する商業地域	北西15m市道	水道、下水	五稜郭 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ五稜郭駅東方

3.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外部と中心部を結ぶバス通りの近隣商店街として安定的であるが、背後人口の減少等の影響から商況は停滞気
味で、経営者は新規投資に消極的である。このため、当面は小幅ながらも地価は下落記帳が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市郊外の幹線及び準幹線道路沿線における商業地域が該当する。需要者の中心は主として日用品を商
う小規模な店舗や美容室等のサービス業の経営者である。大型量販店等と競合関係にあり、店舗の収益性は低下してい
る。背後人口は比較的堅調であるが、老齢化が進行しているため購買力が低下しており、地価は弱含みで推移している
。この地域は多様な規模の画地と各種用途が混在しているため、中心となる価格帯は見いだせなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、賃貸ではなく自用の路面店が好まれる傾向にあり自己目的の取引が
支配的である。類似地域における賃貸物件には空室が散見され、賃貸経営の収益性は不安定である。このため、収益価
格の規範性には限界があると判断する。一方、自用目的の取引を中心に試算した比準価格は信頼性が高いと判断した。
加えて、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[100.7]

[100.0]
100

53,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

公共投資は一巡感が見られるも、設備投資は
持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取
引は動意に乏しく、様子見の状況が続いてい
る。

既成住宅地を通る準幹線道路沿いの近隣商店
街であり、大型量販店等への顧客流出が見ら
れる。背後人口の老齢化の進行もあり、地価
は弱含みである。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５０１２０２ -595019	函館市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、南西4m、北東3m、三方路		１住居 (60,200)
b	１２２１０７１２０２ -511013	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２１０７１２０２ -515011	函館市		底地	（　）	不整形	南西25m道道、北西6m、南東6m、三方路		近商 (100,300)
d	１２２１５３１２０２ -111043	函館市		建付地	（　）	長方形	南東14.9m市道、南西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	50,559	100 [ 95.0]	53,220	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,200
b	(　 ) 32,576	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	54,293	100 [ 100.0]	54,293		54,300
c	(　 30,722) 51,203	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 73.5]	67,992	100 [ 129.2]	52,625		52,600
d	(　 ) 25,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 92.7]	45,088	100 [ 80.0]	56,360		56,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

函館 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,835,157	1,272,510	4,562,647	3,959,680	602,967	（　0.9445） 569,502	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	10,745,321 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.3 m x 17.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階は６０㎡程度の２ＬＤＫを各階２戸とした。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	82.0	106.60	1,840	196,144	3.0	588,432
							0.0	0
2～ 3	居宅	130.00	92.0	119.60	1,285	153,686	0.0	0
							1.0	153,686
～

～

～

計		390.00	88.7	345.80		503,516		588,432
								307,372

⑨年額支払賃料	503,516 円　×　12ヶ月　＝　 6,042,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 345.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（住宅部分の年間支払賃料＋駐車料）×３％

117,854 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,042,192 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 408,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,755,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	588,432 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,372 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 73,659 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,835,157 円　　　　（　 22,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５０５２０２　　　　-595010	2,118 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,845 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５０５２０２　　　　-595012	2,109 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,834
c	１２２１５０５２０２　　　　-595011	1,358 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,940

函館 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	269,000 円	53,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,110 円	6,282,192　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 548,700 円	53,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,272,510 円　（　　　　　　 4,820 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,800,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,959,680 円（　　　　　 14,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,835,157 円
②総費用	1,272,510 円
③純収益　①－②	4,562,647 円
④建物等に帰属する純収益	3,959,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	602,967 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	569,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,745,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）