別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 5-3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市日吉町３丁目３９番１４外 ｢日吉町３－４４－１１｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1 店舗 Ｓ2F1B 小売店舗、飲食店等 が集まっている近隣 商業地域 北東25m道道、背面道 水道、ガス、下水 函館 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 ＪＲ函館駅北東方 6.5km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに小規模小売店舗等が多い地域で当面は現状維持と予測。駐車場のない小規模店舗が多く空き店舗 が散見される。背後人口の高齢化等もあって商況は低迷しており、今後とも需要は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市東部の小売店舗、飲食店舗等が見られる商業地域であり、花園町、日吉町を中心とする主要街路沿 いの地域と価格牽連性が強い。需要者は土地の規模で異なり、大手法人が需要する大型小売店舗用地から零細事業者が 需要する小規模画地まで様々である。規模が多様なため総額での中心となる価格の把握は困難である。近隣地域内は小 規模画地が多く、空き店舗も売り物件となっているものも散見され、地価動向は弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要の中心は路面店経営を志向する小規模経営者であり、久しく賃貸物件の新規供給は見られない。駐車場のない小規 模店舗の空室率の上昇傾向など賃貸経営には不安要素があり賃貸用不動産の投資には消極的というのが実情である。自 用目的の取引事例を多く採用して試算した比準価格は市場性を反映して信頼性が高い反面、収益価格の規範性には限界 があると判断し、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [105.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 公共投資は一巡感が見られるも、設備投資は 持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取 引は動意に乏しく、様子見の状況が続いてい る。 顧客である背後地域の高齢化の影響や駐車場 のない小規模店舗が多いことから商況は低迷 しており、空き店舗も散見され、地価は下落 傾向である。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％