鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５３１２０２ -111033	函館市		建付地	（　）	長方形	東7.3m市道、北7.3m、角地		２中専 (60,200)
b	１２２１５０１２０２ -111049	函館市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１２２１５０１２０２ -111051	函館市		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１２２１５０１２０２ -111053	函館市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１２２１５０１２０２ -591056	函館市		建付地	（　）	正方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	41,520	100 [ 100.0]	41,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 39,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	45,951	100 [ 103.9]	44,226		45,600
c	(　 ) 53,151	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	51,107	100 [ 108.9]	46,930		48,300
d	(　 ) 44,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	43,751	100 [ 97.0]	45,104		46,500
e	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,604	100 [ 92.2]	42,954		44,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,200 円／㎡]

函館 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,509,842	531,342	1,978,500	1,684,800	293,700	（　0.9679） 284,272	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,363,623 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約４３㎡）４戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	95.0	85.50	1,285	109,868	0.0	0
							1.0	109,868
～

～

～

～

計		180.00	95.0	171.00		219,736		0
								219,736

⑨年額支払賃料	219,736 円　×　12ヶ月　＝　 2,636,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

80,545 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,636,832 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 48,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 147,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,456,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,736 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,221 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,509,842 円　　　　（　 13,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５３５２０２　　　　-595010	1,368 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,285 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１５３５２０２　　　　-595012	1,386 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,282
c	１２２１５３５２０２　　　　-591006	1,573 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,368

函館 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,242 円	2,684,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,600 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 531,342 円　（　　　　　　 2,919 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,684,800 円（　　　　　 9,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,509,842 円
②総費用	531,342 円
③純収益　①－②	1,978,500 円
④建物等に帰属する純収益	1,684,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,700 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,562 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,363,623 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
函館 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -32

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　前川　忠男

TEL.

鑑定評価額

8,210,000 円

１㎡当たりの価格

45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市川原町１４４番２｢川原町１３－１０｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	東7m市道	水道、ガス、下水	深堀町 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　７ｍ市
道

交通

施設

電停深堀町北東方

750m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする既存住宅地域である。地価は長年の下落により、底値感が生じたことや、中心市街地への
回帰傾向から下げ止まり、今後は横這い乃至若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市の旧市街地に隣接する住宅地域であり、特に代替関係が強いのは、川原町地区の住宅地域である。
需要者の中心は市内在住の１次取得者であるが、近年では大規模商業施設へのアクセスが良好な新興の住宅団地に需要
がシフトしており、旧市街地の住宅需要は減退傾向にある。取引の中心価格帯は、土地で８００万円程度、新築戸建物
件で２，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、川原町周辺の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有す
る。一方、地域内には共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃貸需要が強いとはいえない地域性を反
映して、収益価格は低位に試算された。よって本件では、不動産市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価
格を参考に、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[106.0]

100
[101.0]

[103.0]
100

45,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢
化の進行で住宅需要は弱く、観光客の入れ込
み数もコロナウィルスの影響を受け大幅に減
少している。

地域要因に格別な変動要因は見られない。一
般的要因の影響を受け、地価は横這いもしく
は若干の下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５３１２０２ -111033	函館市		建付地	（　）	長方形	東7.3m市道、北7.3m、角地		２中専 (60,200)
b	１２２１５０１２０２ -111055	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m未舗装私道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１２２１５０１２０２ -111049	函館市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１２２１５０１２０２ -111025	函館市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	41,520	100 [ 100.0]	41,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 42,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,324	100 [ 90.2]	46,922		48,300
c	(　 ) 39,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 101.0]	45,951	100 [ 103.9]	44,226		45,600
d	(　 ) 31,096	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	41,478	100 [ 96.0]	43,206		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,100 円／㎡]

函館 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,513,890	530,828	1,983,062	1,684,800	298,262	（　0.9679） 288,688	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,446,943 円　　　　（　 29,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	182 ㎡	12.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、タイプ１ＬＤＫ、平均専有面積４２㎡

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	95.0	85.50	1,280	109,440	0.0	0
							1.0	109,440
～

～

～

～

計		180.00	95.0	171.00		218,880		0
								218,880

⑨年額支払賃料	218,880 円　×　12ヶ月　＝　 2,626,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

年額支払賃料等×３％

80,236 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,626,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 48,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 133,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,460,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,513,890 円　　　　（　 13,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５３５２０２　　　　-595012	1,386 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,307 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１０７５２０２　　　　-511034	1,248 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,342
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

函館 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,728 円	2,674,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,600 円	21,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,800 円	21,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 530,828 円　（　　　　　　 2,917 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,684,800 円（　　　　　 9,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,513,890 円
②総費用	530,828 円
③純収益　①－②	1,983,062 円
④建物等に帰属する純収益	1,684,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	288,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,446,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,900 円／㎡）