別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -25 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市神山３丁目１３１番１８３ ｢神山３－４６－１６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、下水 五稜郭 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位、北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　北東方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の既成住宅地域である。産業道路外側、丘陵地の住宅地域として今後とも安定的に推移するものと 思われる。郊外住宅地間の競合があるため需要は弱く、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の北東部地区で道道函館上磯線外側の住宅地域。需要者の中心は函館市居住者か、函館市に地縁的 選好性を持つ個人がほとんどを占めている。分譲住宅地が多く特に変動要因はないが、郊外部における分譲地の売れ残 りに加え、新規分譲地の売り圧力の影響を受け、全般的に需給は弱い。土地は５００万円程度、新築の戸建物件は２， ５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の戸建住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、画地規模及び容積率からアパート経営は経済合理性がないため 収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は代替性のある複数の取引事例から比準され信頼性があるため市場の動向 を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [129.2] [106.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から観光は 厳しい状況にあったが持ち直しつつある。住 宅投資は低水準で推移しており公共投資は一 巡感がみられる。 郊外の分譲住宅地であり、中心部回帰の動き の影響を受けて不動産に対する需要は不活発 であり、価格は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％