別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -24 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市赤川１丁目７番４５ ｢赤川１－２８－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、地域要因に格別な変動要因はないが、郊外型商業施設へのアクセスが良好で 、人気が高く需要は安定的である。今後の地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は産業道路以北の郊外型住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは赤川地区の住宅地域である。当該地域 は　「美原商店街」の背後住宅地域として、生活利便性が良好であることや、土地価格の割安感から、相応の取得需要 が見られる。需要者の中心は函館市内に勤務する一時取得者である。取引価格の中心は、土地で７００万円程度、新築 の戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成が される地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心 に再検討を加え、代表標準地の価格との均衡に留意し、単価と総額との関連の適否の検討を行い、比準価格を妥当と判 断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢 化の進行で住宅需要は弱く、観光客の入れ込 み数もコロナウィルスの影響を受け大幅に減 少している。 地域要因に格別の変動要因は見られない。一 般的要因の影響を受けつつあるも、地価は概 ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％