別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -22 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市東山２丁目７３番６８ ｢東山２－８－９｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北西8m市道 水道、下水 五稜郭 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　北東方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の既成住宅地域である。産業道路外側、丘陵地の住宅地域として当面は現状維持と思われる。競合 する周辺住宅地域と比べて価格上位のため需要が弱く、当面やや弱含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市郊外の産業道路山側の丘陵地に造成された戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、特に価格牽連性が高い のは東山地区の住宅地域である。需要者の中心は市内の勤労者層である。対象標準地周辺は、利便性が良い人気の北部 郊外の分譲住宅地との競合により需要が逓減している。需要の中心は規模１５０～２００㎡程度、土地総額５００～６ ００万円程度であり、新築一戸建は２千万円台前半～２千５百万円程度で、中古住宅付土地の取引も多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的である。一部にアパートも見られるが、総じて古く、容積率１００ パーセントであることを考慮して、収益価格は試算しなかった。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて自己使 用の戸建住宅地に係る取引事例を中心に採用して試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額との検討も行った結果、妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [108.1] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ も景気の持ち直し傾向が見られる。全道一の 人口減少数が続く当市では全体的な住宅需要 は逓減している。 地域要因自体に格別の変動はないが、一般的 要因の影響による先行き不透明感と隣接する 住宅地域との競合から地価はやや弱含み傾向 が続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％