別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -19 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市美原４丁目１６３番３５ ｢美原４－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも現況のまま推移すると思われる。長年の下落により、 ほぼ底値に近い状態にあり、地価は横這いで推移している状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市の北部の産業道路外側の住宅地域である。需要者の中心は函館市居住者がほとんどを占めている。 既存の住宅地で特に変動要因はない。郊外部の分譲地の売り圧力を受けて長年下落を続けていたが、長年の下落により 値頃感も見られ、地価は底値を模索している状況にある。取引の規模は一定していないが、概ね土地は９００万円程度 、新築の戸建物件は２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中に、アパートも散見されるが自己所有の土地に建築されることが多く、投資に見合う収益が期待出来ない ことから収益価格の試算は行わず、取引事例比較法による比準価格のみを試算した。快適性を重視する住宅地域である ところから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準 価格をそのまま採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [101.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から観光は 厳しい状況にあったが持ち直しつつある。住 宅投資は低水準で推移しており公共投資は一 巡感がみられる。 函館市北部郊外エリアは人気のエリアとなっ ている。一般的要因の影響による先行き不透 明感等から地価は横這い圏内の動きとなって いる。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％