別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 函館 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -13 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市日吉町１丁目１１番５９ ｢日吉町１－２６－２｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅南東方 5.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な住宅地域であり価格帯の優位性も認められる。需要は底堅く地価の安定推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は価格帯中位の市内における既成住宅地域の範囲であり、特に産業道路外側地域との代替競争関係が強い。 需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。近隣地域や周辺の主たる街路がやや狭いものの街区が区画整然に配 置され居住環境が良好であり、その価格帯もあって需要は底堅く、更地を含めて取引も比較的多く若年世帯の流入も認 められる。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性や街路条件、画地規模の類似する事例を採用のうえ比準価格を試算しており、規範性の認められる価格が求 められたものと判断する。一方、近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅を主とする住宅地域であり、取引も自用目的 が中心となっているため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性を適切に反映し ている比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [101.0] [100.0] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市における土地の取引件数や新設住宅着 工戸数は回復傾向にあり、利便性や居住環境 が良好な地域を中心に取引価格も安定してい る。 区画整然に配置された居住環境良好な住宅地 域であり、地域要因の変動は特にない。 北向きであり方位による効用増は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％