別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 函館 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -12 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市山の手１丁目１５番６９ ｢山の手１－２４－３｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅　北東方 4.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 北東郊外部の住宅地域である。北側で新外環状道路が供用開始されたが特段の影響はない。区画整然とした郊外 住宅地の中で地価が低位なことから、需給バランスが均衡しており、当面地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市中心部より北東方、産業道路以北に所在する住宅地域一円であるが、特に価格牽連性が強いのは、 山の手地区の住宅地域である。需要者の中心は市内在住勤労者層等の一次取得者である。新外環状線が令和３年に開通 したが地価に特段の影響は認められない。取引の中心価格帯は、土地総額で６５０万円前後、新築一戸建てで総額２， ５００万円程度である。また中古建物付の土地取引も多く見られる地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的である。一部にアパートも見られるが、総じて古く、容積率１００ パーセントであることを考慮して、収益価格は試算しなかった。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて自己使 用の戸建住宅地に係る取引事例を中心に採用して試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総 額との検討も行った結果、妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [128.0] [101.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ も景気の持ち直し傾向が見られる。全道一の 人口減少数が続く当市では全体的な住宅需要 は逓減している。 新外環状道路が開通したが地価に特段の影響 はなく、長年の下落から底値圏にあり地価は 横這い傾向となっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％