別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 函館 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -9 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市本通４丁目３８９番２５外 ｢本通４－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東8m市道 水道、下水 五稜郭 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅東方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 その立地から地価の安定推移を予測するものの、本通地区での相対的な競争力はやや劣る地域でもある。このた め今後の需給動向には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の既成住宅地域一円で特に旧市街地と郊外地域の間に位置する地域との代替競争関係が強い。需要者 は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で買替え需要も散見される。近隣地域の存する本通地区は居住環境 や利便性が概ね良好で若年世帯の流入も見られるが、同一地区内でも街路条件に相違が認められエリアの競争力にも強 弱が生じている。需要の中心価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であるため収益性に着目した収益価格の試算は断念した。一方、比準価格 は地域的特性の類似する事例を採用し、各事例の有する規範性も適切に勘案したうえで試算しており、実証的で客観的 な価格が求められたものと判断する。鑑定評価額の決定に当たっては、説得力の認められる比準価格を標準に、近隣地 域等における需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市における土地の取引件数や新設住宅着 工戸数は回復傾向にあり、利便性や居住環境 が良好な地域を中心に取引価格も安定してい る。 産業道路に近接する住宅地域であり、地域要 因の変動は特にない。 南東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％