別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 函館 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市高松町５７１番１１２外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 中に空地の多い住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス 湯の川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 電停湯の川　東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する地域において函館新外環状道路空港道路が開通しているが、近隣地域等の需給動向に変化は生じていな い。高齢化が進んでいる地域でもあり地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の低廉な価格帯に存する住宅地域の範囲で特に市東部の市街化調整区域との代替競争関係が強い。需 要者は低廉な価格帯を重視する市内又は隣接市町の居住者であり地縁を有する者も含まれる。市人口の減少に歯止めが かからず市域の拡大が望めない現状では市街化調整区域内宅地の需給改善は見通せない。需要価格帯は土地で３００万 円まで、中古住宅は８００万円までが中心も画地規模や建物の経年等を含め取引内容も多様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市東部の調整区域内宅地に係る事例を採用しており、各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ試算してい るため説得力のある価格が求められている。一方、市街化調整区域においては賃貸市場が成立しておらず収益性に着目 した収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、標準地の市場性を適切に反映している比準価格を標 準に、市街化調整区域内宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 函館市における土地の取引件数や新設住宅着 工戸数は回復傾向にあり、利便性や居住環境 が良好な地域を中心に取引価格も安定してい る。 近隣地域の近接地域において、昨春、函館新 外環状道路空港道路が開通している。 南西向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％