別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌清田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -15 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区美しが丘４条６丁目５８９番２７ ｢美しが丘４条６－９－５｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 福住 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 福住駅南東方 6.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅地域で、交通利便性がやや劣後する地域である。今後も当分の間、現状を維持して推移すると予 測する。コロナ禍ではあるが、隣接区からの戸建需要が流入し、地価は強い上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区のうち、美しが丘地区一円の住宅地域である。需要者の中心は、主に市内に居住する戸建住宅の所 有を目的とする個人及び分譲を行う法人である。近年、低金利政策を背景に地下鉄駅徒歩圏等の利便性の高い地価が高 騰した地域との比較において郊外の戸建住宅用地需要が強くなっている。コロナ禍が住宅用地取得マインドの高まりを 惹起した可能性もある。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性を指標に取引される物件も見られるが、公法 上の規制が１低専で、収益性より自己利用の居住性を重視する地域であること及び最寄駅からの接近性から判断して、 新規に土地を取得してのアパート経営は経済合理性がないと判断したため、本件においては、収益価格は試算せず、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [114.5] 100 100 [104.5] 100 [123.0] [101.5] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍ではあるが、低金利政策の継続、税 制優遇措置、持家志向への消費者マインド変 化から住宅需要は上昇傾向で推移している。 数年前の胆振東部地震で、周辺地域が一部液 状化被害の影響があったが、現在住宅需要は 回復し、コロナ禍ではあるが地価は強い上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.8 ％  ％