別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌清田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区美しが丘２条４丁目３６７番４６ ｢美しが丘２条４－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       234 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 福住駅南東方 5.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。清田区でも低価格の地域で、その割安感から大幅な地価 上昇へと転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区の住宅地域である。需要者の中心は清田区内の居住者が多い。典型的需要者は戸建住宅の取得を企 図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ 感とコロナ禍等による戸建住宅志向等より、上昇の勢いを大きく増している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで は１５百万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の取引事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視す る価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格がより説得力を有 し、清田区でも低価格の地域で、その割安感から大幅な地価上昇へと転じたことを反映している。代表標準地との検討 も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [114.5] 100 100 [104.5] 100 [106.0] [104.5] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがな いものの、値ごろ感とコロナ禍等による戸建 住宅志向等より、上昇の勢いを大きく増して いる。 清田区でも低価格の地域で、その割安感から 大幅な地価上昇へと転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％