別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌清田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌清田 -4 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市清田区里塚２条６丁目２６６番７０ ｢里塚２条６－２１－２５｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 特別用途地区 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 福住駅南東方 7.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 特別用途地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から７．５ｋｍあり遠いが、地価はコロナ禍等 による戸建住宅志向等と値ごろ感により、大幅な上昇に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清田区の住宅地域である。需要者の中心は清田区内の居住者が多い。典型的需要者は戸建住宅の取得を企 図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ 感とコロナ禍等による戸建住宅志向等より、上昇の勢いを大きく増している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで は１５百万円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の取引事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視す る価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格がより説得力を有 し、地下鉄駅から遠いが地価はコロナ禍等による戸建住宅志向等と値ごろ感で、大幅な上昇に転じたことを反映してい る。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌清田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [114.5] 100 100 [104.5] 100 [157.0] [104.5] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがな いものの、値ごろ感とコロナ禍等による戸建 住宅志向等より、上昇の勢いを大きく増して いる。 地下鉄駅から７．５ｋｍあり遠いが、地価は コロナ禍等による戸建住宅志向等と値ごろ感 により、大幅な上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％