別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外 ｢曙２条３－６－２８｣ ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.5:1 工場兼事務所 Ｓ2 小規模工場、アパー ト等が混在する工業 地域 東6m市道 水道、下水 稲穂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 手稲工業団地の東、西エリア に挟まれた、低層住宅もみら れる工住混在地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 稲穂駅東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別大きな変動要因はなく、今後も当面の間は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業地域であるが、住宅用途も混在していることから区 内全域の共同住宅地域の一部も含まれるものと思料する。需要者は、自用の小規模工場や倉庫等の用地としての利用を 目途とする法人等が主と見込まれる。共同住宅等も混在する現況から不動産事業者等の需要も考えられるが、住環境が 劣ることから住宅需要は相対的には弱いと思料する。物件により状況は様々で、中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、手稲工業団地の西地区と東地区に挟まれている立地条件から、自用の小規模な工場や倉庫等が 多い地域となっている。一部にはアパート等の共同住宅や戸建住宅も混在しているが、住環境には恵まれておらず、住 宅用途での賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を重視し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては今のところ小さい と思料される。 小規模な工場や倉庫がみられる中、低層住宅 等も混在する地域であり、地価はやや上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％