別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条４丁目４３９番２６ ｢曙２条４－２－４７｣ ②地積 　(㎡) 3,035   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ手稲工 業団地 北12m市道 水道、ガス、下水 稲穂 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 稲穂駅北東方 800m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別大きな変動要因はなく、今後当面の間は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業地域一円である。近隣地域は、札幌市が昭和４０年代に分譲し た市の西端に位置する内陸型の中小工場地域で、立地業種は食品製造を筆頭に、機械加工、家具製造、運輸業等と雑多 で、画地規模も様々であり中心価格帯は把握し難い。近年は国内製造業の空洞化等により工場地の地価は下落傾向が続 いていたが、近時流通業や一部製造業を中心に回復傾向もみられ、地価は安定的して上昇傾向に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、札幌手稲工業団地内の自用の工場や作業所が多い中小工場地域であり、特殊な事情がある場合を除き 賃貸事業経営目的の賃貸物件はなく、工場の賃貸市場は成熟していない。取引はほぼ自用目的に限られ、収益物件に対 する需要はほとんどないので、本件では比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [109.8] 100 100 [103.0] 100 [134.9] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては小さいと思料され る。 札幌市内の製造業に関する、事業所数は微減 であるが、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％