別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -23 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区稲穂２条２丁目３３６番７ ｢稲穂２条２－１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 稲穂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲穂駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響はなく、手稲区内の住宅需要は引続き強く、地価は上昇傾向にある。幹線背後 地で商業利便性は良好で、地域要因にも大きな変動は見られず、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ手稲駅、稲穂駅徒歩圏の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又 は戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、交通利 便性は比較的良好で、商業施設の集積性も比較的高く需要は強いが売却物件が少ない状況で高値取引が続いている。新 型コロナウイルス感染症の影響はほとんど伺えない。取引の中心は土地は２００㎡前後で、１２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ稲穂駅徒歩圏に位置する地域で、利便性が比較的高く周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地の面積等 から想定した建物では、投資額に見合う収益が確保されないことから、収益価格は低位に求められた。収益還元法は想 定部分も多く、想定建物の内容等により異なるものであり、本件においては高値取引がみられる売買市場の実態を反映 した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [114.5] 100 100 [104.5] 100 [153.2] [101.5] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍終息の兆しが未だ伺えない中、地価 は住宅地を中心に大きく上昇している。その 状況は札幌市中心部から郊外地、近隣都市ま で拡大している。 郊外地に位置する住宅地域であるが、幹線背 後に存し、住宅需要は底堅い。戸建住宅用地 の売り物件が少ないことから、高値取引が見 受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％