別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -14 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区金山１条４丁目３９番２５ ｢金山１条４－６－７｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な高台 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 星置 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の郊外住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 星置駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道５号線と札樽自動車道との間に位置する閑静な高台の住宅地域である。札幌市中心部から距離があるが、需 要の外延化がみられ郊外の住宅地としての需要は強含みで、地価も上昇傾向に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金山・星置・稲穂地区を中心とする手稲区内の住宅地域一円であると判定する。需要者の中心は、札幌 市及び周辺地域のエンドユーザー等であると思われる。高台の郊外住宅地は交通の利便性が相対的に劣るが、他の住宅 地との相対的な割安感から需要は強含みであり、地価は上昇傾向がみられる。需要の中心となる価格は、土地が３００ ㎡程度で１０００万円前後、総額は土地上の建物の有無や築年数、使用資材の質等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、国道５号線と札樽自動車道の間に位置する、高台の郊外住宅地域である。第１種低層住居専用地域に存す る住宅地のため、自用目的の取引が中心となっており、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算は行わなか った。試算価格の調整にあたっては、比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、他の公示地との価格均衡に も留意し、不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [104.5] 100 [137.4] [106.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては今のところ小さい と思料される。 最寄り駅からやや離れている高台の住宅地域 である。相対的割安感もあり需要は強含みで 、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％