別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８ ｢前田１２条１０－１９－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 手稲 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新川以北の市街化調整区域に 近い住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 手稲駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外にある住宅地域である。前田地区に所在するが、新川以北の市街化調整区域に近い地域である。近時 中心部の需要が外延化していることもあり、需要は堅調である。地価も上昇傾向に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、前田地区を中心とする手稲区内の住宅地域である。需要者の中心は、札幌市及び隣接する地域の居住者 がほとんどを占めている。札幌市中心部から距離がある住宅地域であるが、一般的要因の影響もあり、地価は上昇傾向 が見られる。需要の中心となる価格は、土地が１８０㎡程度で６００万円台程度、総額は土地上の建物の有無や築年数 、使用資材の質等により幅がある。新型コロナウィルス感染症の市場への影響は今のところ大きく顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、手稲区郊外に位置し最寄りのＪＲ駅から距離があり、交通利便性がやや劣る住宅地域である。第１種低層 住居専用地域に存する住宅地域のため自己使用目的の取引が中心となっており、賃貸市場が成熟していないことから、 収益価格の試算は行わなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況等も考慮 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [112.0] 100 100 [106.0] 100 [112.2] [101.5] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては小さいと思料され る。 新川以北に位置する住宅地域である。需要が 外延的に拡がっている影響や、一般的要因の 動向も相俟って、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％