別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -9 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区星置１条８丁目１５５番９５ ｢星置１条８－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 ほしみ 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲほしみ駅に近く、市内で は最も小樽寄りの郊外住宅地 域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 ほしみ駅東方 350m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲほしみ駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域である。ほしみ駅周辺は商業施設が 少ない為、やや利便性が劣るが、地価は中心部上昇の外延化の影響で、上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として星置駅及びほしみ駅を最寄駅とする手稲区内の住宅地域である。需要者の中心は札幌市内居住者 がほとんどを占めている。当該地域はほしみ駅徒歩圏内に存在し、価格上昇の外延化の影響で、地価水準は上昇傾向で 推移している。需要の中心となる価格帯は土地が８００万円～１１００万円程度、総額は土地上の建物の有無や築年数 、規模及び使用資材の質等により幅がある。コロナ禍の市場への影響は今のところ大きく顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、ＪＲほしみ駅に比較的近く、中規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。第１種低層住居専用地域 に存する住宅地のため、自己使用目的の取引が中心となっており、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格の試 算は断念した。本件においては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市況等をも考慮して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [112.0] 100 100 [106.0] 100 [ 88.3] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては今のところ小さい と思料される。 ＪＲほしみ駅近くの住宅地域であり、市内中 心部から需要が伸びて来ていることもあって 、地価は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％