別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区星置２条５丁目９９番２８ ｢星置２条５－１０－１５｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、下水 星置 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ「星置」駅北西方の住宅 地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 星置駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、当面の間は現状を維持するものと予測される。手稲区の地価は中心部 上昇の外延化の影響が大きく、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ星置駅、ほしみ駅を最寄駅とする手稲区内の戸建住宅地域一帯であり、需要者の中心は市 内在住のエンドユーザーである。周辺の新興住宅地における供給もみられる地域であり、需給は安定している。需要の 中心は規模２２０㎡～２８０㎡程度、土地総額１１００万円～１５００万円程度。新築戸建住宅は２５００万～３５０ ０万円程度が価格の中心帯といえる。新型コロナウィルスの市場への影響は今のところ大きく顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は少ない。また、第１種低層住居 専用地域の指定を受けており、投資に見合う収益は期待しがたい。したがって、収益価格の試算を行わず、実際の市場 で成立した複数の取引事例から試算された比準価格を重視し、代表標準地との検討を加え、地域動向を勘案の上、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [112.0] 100 100 [106.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては今のところ小さい と思料される。 市内中心部からの需要が外延的に伸びて来て おり、一般的要因の影響も相俟って、地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％