別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌手稲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田２条４丁目１番８ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 建築中 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 稲積公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ稲積公園駅徒歩圏内の住 宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲積公園駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域に特段の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測するが、ＪＲ稲積公園駅の徒歩圏内で 利便性が良好な住宅地域であり、需要は強含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、札幌市内及びその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取 得が需要の中心である。当該近隣地域は、最寄り駅であるＪＲ稲積公園駅の徒歩圏内に存し、交通接近条件は良好であ る。低金利が続いて資金調達が容易となり、西区等からの需要の押し出しとも相俟って、取引は活発である。区内の中 心価格帯は、更地が１７００万円台前後、新築戸建住宅で３１００万円～４０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ稲積公園駅北東方の徒歩圏内の平坦地に存する区画が整然とした戸建住宅地域であるが、指定容積率が 低いことなどからアパート等の収益不動産は少なく、土地取引は自己の居住目的が多くを占めている。また戸建住宅の 賃貸想定についても、需要が弱く賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格 を重視し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [114.3] 100 100 [104.5] 100 [100.7] [104.5] 100 79,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策等の影響もあり、取引は堅調で、 需要は安定している。新型コロナ感染症の影 響は不動産価格に関しては今のところ小さい と思料される。 ＪＲ稲積公園駅徒歩圏内の区画整然とした戸 建住宅地域である。利便性や快適性に優れて おり、需要は強含みであり、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.9 ％  ％