別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌厚別 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 9-1 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 69,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別東５条２丁目１４番１９４外 ｢厚別東５条２－３－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 特別用途地区 (70,200) 1.2:1 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ国道背後の工業 団地 北東15m市道、北西側道 水道、ガス、下水 新さっぽろ 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 新さっぽろ駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) ３３ｍ高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 食品製造等を主体とする工業地域で変動要因は見られず現状を維持して推移するものと予測する。市内での大規 模画地不足や再開発による周辺の価格の上昇の影響を受けて、地価は当面緩やかな上昇傾向が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚別区及び白石区を中心とする札幌市内の工業地域一円の圏域。需要者は食品製造関連等の法人が中心 である。当該地域は国道１２号線の背後に位置し、幹線道路や高速道路への交通アクセスが比較的良好である。又、市 内での工業地の供給が少なく、その希少性等から地価水準は上昇傾向である。土地の取引価格は工業地の特性等から規 模や総額は様々で、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 厚別区の東部・国道背後に位置する食品製造・物流等を主体とする軽工業地域である。自己使用目的での工場が多い地 域であり、貸工場等の賃貸物件が見いだせないため、収益還元法の適用を断念した。よって、地域的特性から収益価格 は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [103.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響によるｅコマース需要増に よる物流ニーズの高まりや土地不足等を背景 に市内の工業地の需要は堅調である。 食品製造等を主体とする工業地域で地域要因 の変動は見られない。市内では工業地の供給 が少なく、その希少性等から地価水準は上昇 傾向である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％